[내집마련] -2부-자본금 300만원으로 20억 만든 젊은 부자(2)

개인적으로 직장을 선택할 땐 3가지 요소가 있습니다. 1. 미래에 대한 전망 2. 수입 3. 그리고 사람  우리는 미래를 보고 직장을 선택하기도 하고 돈을 따라 직장을 옮겨 다니기도 합니다. 또 이도 저도 없지만 같이 일하는 사람들이 좋아 스카웃제의를 과감히 거절하기도 하죠. 이 3가지 중 한가지만 만족되면 그 직장은 괜찮은 직장입니다. 나머지 두 가지 요소는 본인이 일하면서 만들어가면 됩니다. 직업에는 귀천이 없다고 스스로를 위로하며 전 second job의 명분으로 돈을 택했습니다. 나이트 클럽 웨이터죠.  제가 법률사무소에서 일하는 것보다 수입이 두 배였습니다. 6시에 퇴근하면 바로 집으로가 뜨거운 물로 샤워를 하면 피로가 풀립니다. 8시에 클럽에 출근 새벽 4시에 퇴근하면 내일 출근할 양복을 다려 놓고 1시간 독서(주로 경제서적)후 잠을 잡니다. 어쩌다 회식이라도 있는 날이면(다른 웨이터들은 제가 two job뛰는 것을 몰랐습니다) 한 시간 남짓 자고 출근한적도 많았죠. 법률사무소는 주 5일 근무제고 나이트 클럽에선 주 6일을 일했습니다. 토요일엔 법률사무소 대신 편이 점에서 캐시어로 일하고 밤엔 또 클럽에 나갔습니다.     워렌 버핏은 “가장 위험한 재정 상태는 당신의 주 수입원이 한가지 일 때 이다”라고 예기합니다   이런 불안함때문인지 서점에 가면 재테크 서적들이 인기를 끌고 있습니다. 즉 회사나 조직이 더 이상 개인의 미래를 보장해 주지 못하므로 서둘러 각자의 능력을 개발하고 부동산, 주식등에 투자해야 한다고 조언합니다. 저 또한 개인의 미래를 회사나 조직과 함께 편승하라는 부르주아 적인 발상은 버렸고 그렇다고 프로레타리아적인 계급 논리에 휘말리지는 않았습니다. 저의 첫 번째 부동산에 투자됐던 종자돈은 그렇게 피땀 흐리며 낮에는 더블넥타이로 밤에는 나비 넥타이로 만들어져 갔습니다. Good Vs Great인간의 잠재능력은 무한합니다. 겨울에도 아침에 일어나 차가운 물로 세수하시는지요? 잠에서 깨어난 짧은 10분의 시간은 굉장히 중요한 아침의식입니다.   잠재의식과 무의식을 의식차원으로 끌어올릴 수 있는 하루 중 유일한 시간이죠.     목표를 장기적으로 정하지 마세요. 인간의 나태함이란 그 의지만큼이나 강하답니다. 목표를 6개월 단위로 세우시고 한 걸음 앞서 도전 하세요. 어릴 적 방학숙제를 기억하십니까? 방학 기간 내내 놀다 문득 정신을 차려 보면 개학이 일주일 앞으로 다가와 있습니다. 엄청난 분량의 숙제를 몇 일 동안 몰아서 하곤 합니다. 개학 첫날에 숙제는 보기 좋게 가방 속에 담겨 있곤 했죠. 목표 기간이 가까워야 집중력이 좋아지고 시너지 효과도 큽니다. 목표기간 동안 얼마만큼의 노력을 기울였는지도 중요합니다. 주관적인 자신의 최선을 다하는데 그치지 말고 객관적인 최선을 위해 자신의 최선을 다하세요 “being your best”와 “Doing the best”에는 많은 차이가 있답니다. the enemy of Great. (Good to Great, Jim Collins)”날이 갈수록 점점 지쳐갔지만 제 삶의 지침은 성취감으로 극복됐습니다. 랩으로 둘둘 말려 냉동실에 쳐 박힌 생선처럼 혼미한 삶을 살았죠. 돈 독이 오른 겁니다.       부자와 가난한 사람의 차이는 얼마만큼 버느냐가 아니라 얼마만큼 저축하느냐에 달려 있습니다. "일반인들은 소비하고 저축하지만 부자들은 저축하고 소비합니다 대부분 사람들이 수입과 소비부분을 정하고 저축액수가 마지막으로 결정됩니다. 세상엔 10%의 부자와 90%의 가난한 사람이 있습니다. 90%의 행동양식을 따라 하지 마세요. 역 발상으로 매달 저축 목표를 정하시고 소비를 하세요. 신기하게도 모자란 부분은 어떻게든 만들어 집니다. 제 경우 수입의 90%를 소비 후 저축이 아닌 투자하고 저축 했으며 마지막으로 소비를 했습니다. 흔히들 투자할 준비로 몇 년씩 종자돈을 만 드려 합니다. 그렇게 하면 한걸음 뒤쳐 집니다. 바로 투자를 시작하세요. 제가 좋아하는 “이상”의 시들을 읽으며 느낀 건 항상 한걸음 앞서간다는 점이었습니다. 10년이 넘게 흘러 다시 ‘오감도’를 읽어도 여전히 한 시대를 앞서가더군요. Reinvestment Plan을 취급하고 10년 이상 수익률이나 배당금을 많이 지불한 회사를 선택 한 후 첫 주는 증권회사를 통해 구입했습니다. 회사에선 첫 주식을 직접 팔지 않기 때문이죠. 증권회사를 통해 산 주식을 회사에 등록한 후부터는 인터넷에서 개정을 만들어 회사로부터 직접 구입합니다. 이렇게 하면 브로커비용이나 수수료가 거의 들지 않습니다. “Think slow, act fast(천천히 생각하고 결정하며 결정된 후에는 빨리 행동하라)”매달 수입의 90%를 저축하듯 투자했습니다. 투자할 회사를 고른 후에는 차트는 아예 보지도 않았습니다. 같은 돈을 투자해도 주식값이 오르면 조금 사게 되고 주식값이 떨어지면 자연히 많은 주식을 사게 됩니다 (물타기라고 하죠?). 이런 식으로 다섯 회사의 주식을 사들여 묶으니 저만의 작은 Mutual fund가 만들어 졌답니다 종자돈을 Seed Money라 하지만 전 그보다 능동적인 표현으로 Smart Money라는 단어를 사용합니다.  Smart money란 다음 투자를 위해 영리하게 대기하고 있는 돈이란 뜻이죠. 전 smart money를 위한 저축액 조차 바로 투자를 해 다른 사람보다 한걸음 앞서 갈 수 있었습니다. 법률사무소에서 한 달에 버는 $2500중 $1500불과 나이트 클럽에서 한 달 동안 버는 $3000을 몽땅 제가 정한 회사 주식에 골고루 투자했고 일년 뒤 한번에 처분하니 7000만원이 되더군요. 세금은 지금까지도 합법적으로 연기하고 있고 35%의 수익 율을 올렸습니다 (당시 은행 금리는 4%수준). 왜 주식을 처분 했냐고요? 사랑하는 여자친구를 만나 작업(?)에 들어가야 했습니다. 제 인생에서 가장 성공(?)한 그리고 가장 실패(?)한 투자였답니다.       33살 인생에서 가장 소중한 여자친구를 만났습니다. 보잘 것 없던 제가 세상에 태어나 가장 잘한 일이 있다면 그 아이를 만난 일입니다. 결혼은 가장 중요한 투자입니다. 이혼의 30%가 평균 6,7년 후 이루어 진다고 합니다.  잘못된 투자는 돈을 잃을 뿐이지만 파경을 맞은 결혼은 결혼 생활의 시간만큼 손해 봅니다.  시간은 바로 돈이랍니다.   여자 친구를 첨 만났을 때 전 30살, 그 아인 고등학교 졸업반이었습니다. (고등학교를 졸업하는 것이니 미성년자는 아니죠) 전 그녀에게 저의 모든 재산을 올 인했습니다. 그 당시 여자 친구의 집은 이제 막 비즈니스를 시작하는 단계여서 결혼은 무리였고 우여곡절 끝에 장인어른은 만나는 건 허락 하지만 결혼은 나중으로 미루자는 결론을 내렸죠.   전 제가 소유한 주식을 모두 매각하고 집을 구하러 다녔습니다. 5평짜리 원룸이라도 내 집을 소유해야만 했습니다. 주식을 모두 처분하니 7만 불이 남더군요 침대 하나 겨우 드는 5평짜리 아파트를 융자 없이 5만 불에 구입했고 남은 2만 불은 세간 살이 준비에 사용했습니다.   “대학에 가서 계속 공부시켜주지 못해 마음이 아프다. 한가지는 약속 하마. 너의 친구들이 대학을 졸업하고 취업난에 허덕이고 갈등할 때 너는 어느 나라로 여행갈지 하는 고민을 해야 할 것이야”   그녀와 함께 살기 시작 하면서 동시에 다시 빈털터리가 되었지만 우리에겐 작은 아파트가 생겼습니다. (이제부터 우리라는 표현을 합니다. 제가 이룬 10억은 저 혼자의 힘만으론 결코 이루어 질 수 없었답니다) 좁고 허름했지만 임대료를 절약할 수 있었고 5만 불에 구입한 작은 집이 3년 뒤 22만 불에 팔렸으니 결과적으로 사랑과 부동산 투자를 동시에 성공한 셈입니다.    그 해 2001년부터 주식시장이 폭락하기 시작했습니다. 연방 정부는 시장의 투자 성 현금 유동을 늘리기 위해 금리를 역사적 최하 점으로 내리기 시작했고 많은 세금 감면을 해주었지만 시중에 풀린 돈들은 투자할 곳을 찾지 못한 채 부동산 경기만 부풀리는 결과를 낳았습니다. 은행들은 앞다투어 편하고 빠른 대출 상품을 내 놓기 시작했고 부동산 시장은 Buyer’s market에서 Seller’s Market으로 움직이기 시작했습니다. 결론 적인 예기지만 그 당시에는 땅 넓은 미국에서 아무도 부동산 경기가 지금처럼 과열되리라곤 생각지 않았습니다. 부를 이루려면 반걸음 앞서 나가야 합니다.   끊임없이 공부하세요. 고장난 시계는 하루에 두 번 정확합니다만 버려집니다. 하루에 5분, 10분 틀리더라도 움직이는 시계가 가치 있답니다 집을 사면서 동시에 다시 무일푼신세가 된 저는 부동산 라이센스(공인 중계 사)를 취득하고 OPM(Other People’s Money)을 이용 본격적인 부동산 투자를 시작합니다.     부자가 되기 위해 반드시 알아야 할 경제상식이 재무제표입니다. 재무제표에는 손익 계산서와 대차 대조표가 있습니다. 손익 계산서란 수입과 지출의 비율이고 대차 대조표는 자산과 자본의 비율입니다. 부자가 되는 일은 간단합니다. 가정의 손익계산서를 작성하시고 수입을 최대한 늘리고 지출을 최대한 줄입니다. 대차 대조표를 작성하시고 자산을 무한 정 늘리시는 동시에 부채를 최대한 줄이세요. 손익 계산서와 대차 대조표는 항상 유기적으로 움직이기 때문에 부채를 갚는 일도 바로 저축이 되고 저축은 투자로 이어진답니다. 변호사 사무실 사무장을 그만 두고 수익이 더 나은 클럽 Manager로 자릴 옮겼습니다. 본격적으로 밤일이 시작됐고 낮엔 부동산을 공부했죠. 미국 부동산 면허를 취득한 일은 남을 위해 일하기 위함이 아닌 부동산 수수료를 줄이기 위해 선택했습니다. 저의 현재 연봉이 4억입니다.   > 클럽수입과 인터넷 비즈니스, 주식배당 = $150,000.00 > 집 1채 평균 가격 $200,000.00 * 10% (미주 평균 부동산 상승률) = $20,000.00 $20,000.00 * 10 (집 10 채) = $200,000.00 + $150,000.00 = $350,000.00 (복리를 적용하면 일년에 40만 불이 넘습니다. 복리의 위대함에 대해선 차후에 예기하겠습니다)   많은 분들에게 왜 부동산을 하느냐고 물어보면 대다수의 사람들이 “안전하고 수익이 높으니까” 라고 말합니다.   “부자 아빠 가난한 아빠”에서 로버트 기요사키는 이렇게 대답합니다.   “부동산을 하는 이유는 제가 잠자고 있는 동안에도 제 돈이 저를 위해 일을 하고 성공을 위한 시간을 단축시킬 수 있어서 입니다”   부동산 투자에서 제일 중요한 점은 현금흐름(cash flow)입니다. 제 아무리 가격이 많이 오를 집이라도 현금흐름이 네거티브라면 제고 하세요. 단 돈 $1불이라도 매달 수입이 창출 되어야 합니다. 그렇지 않으면 집이 아닌 빚을 사는 셈이 됩니다.   부동산 투자에서 제일 중요한 점은 현금흐름(cash flow)입니다. 제 아무리 가격이 많이 오를 집이라도 현금흐름이 네거티브라면 제고 하세요. 단 돈 $1불이라도 매달 수입이 창출 되어야 합니다. 그렇지 않으면 집이 아닌 빚을 사는 셈이 됩니다.   부동산을 영어로 Real Estate이라 합니다. 여기서 Real은 왕족을 의미하고 Estate은 땅을 말합니다. 즉 부동산은 왕족의 토지란 뜻이 됩니다. 부동산을 구입하면 매년 토지세(property tax)를 내야 하는데 연체가 잦으면 그 집의 주인이 누군지 알게 된답니다. 정부는 집을 차압 해 매각하고 남은 돈은 융자(Financing)해준 은행에 저당권을 줍니다 (Financing의 Fine은 벌금이란 뜻이죠?)   결국 미국 부동산 투기의 원천은 그 나라의 정부인 셈이죠. 미국의 예를 들자면 신용카드 빚에 대한 이자는 세금공제가 되지 않지만 부동산 담보 대출이나 부동산을 구입한 후 내야 하는 은행이자에 대해서는 세금 공제를 해 줍니다. 부동산을 팔 때 생기는 손해에 대해(capital loss)에 대해 정부는 외면하지만 이익(capital gain)에 대해서는 양도 소득세를 내야 합니다. 참 재미있는 부분인데요 부동산 투기의 원천은 그 나라의 정부라 한 이유가 여기에 있습니다.  과연 부동산 거품을 걷어내는 일이 가능이나 한 일이겠습니까? 정부는 부동산이 올라야 계속해서 양도 소득세를 징수 할 수 있고 부동산값이 떨어져도 손해 볼 부분이 전혀 없습니다. 여전히 정부는 국민들이 집을 소유하기를 원하고 그렇게 함으로써 사회복지 부분의 예산을 절약할 수도 있습니다. 기득권층은 다소간의 토지세를 지불하는 대신 정부와 항상 수평이동을 합니다. 저도 처음엔 작고 조심스럽게 시작했답니다. 5만 불을 주고 산 집을 담보로 하고 받은 4만 불로 20%의 다운 페이를 하고 경매 아파트(10평 남짓)를 사서 임대 하니 매월 원금과 이자를 갚고도 한 달에 30만원의 cash flow가 생겼습니다. 평소 지인 깨 부탁해 4만 불짜리 친목계를 들고 2번을 타니 이자가 한 달에 20만원 이자를 갚고도 한 달에 10만원의 cash flow가 돌았고 여전히 제 수중엔 4만 불이 남았습니다. 이 4만 불로 다시 허름한 아파트를 사서 다시 임대 세 번째 아파트에선 40만원의 cash flow가 나옵니다. 주택 담보 대출이란 참 흥미롭습니다. 우린 물건을 사고 마음에 안 들면 반품을 해야 돈이 다시 나오지만 주택이란 물건을 여전히 소유하면서도 돈이 나온답니다.   부자들은 팔면서가 아닌 사면서도 이익을 남깁니다. 일년 안에 작지만 3개의 집을 소유하게 됐고 집세가 전혀 나가지 않았으며 매월 50만원이란 고정 수입이 생겼답니다. 돈을 벌다 보면 가속도의 법칙, 작용 반작용의 법칙, 지렛대 효과 (Leverage Effect) 등 물리의 법칙이 돈과 관계돼 있다는 걸 깨닫게 됩니다. 지출이 줄고 고정 수입이 늘어나니 자연히 저의 손익계산서와 대차 대조표는 건강한 Portfolio 창출하게 됩니다. 제가 처음 올린 글에서 앞으로 5년 안에 100억을 목표로 한다고 말씀 드렸는데 위의 손익 계산서를 보시면 아시겠지만 결코 허황된 꿈이 아니랍니다.   부동산 투자를 하려면 두가 지가 있습니다. 하나는 투자고 다른 하나는 거래입니다. 투자는 전략이고 거래는 전술입니다. 일요일마다 발 품을 팔며 새로 짓는 신축 아파트를 사들였고 완공된 후 바로 되팔았습니다. 사세 차익이 한번의 거래마다 3만불 씩 남았고 그 돈은 다시 투자로 이어 졌습니다. 적은 힘만으로 큰 물건을 들어 올리는 지렛대 효과(Leverage Effect)와 은행 돈을 빌려 투자하고 이자와 원금은 다른 사람들 돈(임대인)으로 해결하여 OPM (Other people’s money)을 적절히 활용한 결과 입니다. 그렇게 3년의 세월이 흘렀고 더 큰 덩치의 집들도 많이 사들였지만 저는 여전히 5평짜리 집에 똥차를 몰았답니다. 드디어 금리와 미국 주식시장이 상생을 하기 시작했고 난 집을 하나씩 정리하고 좀더 공격적인 투자를 시작합니다.        참고하세요~~~ 미국 1031 부동산 교환 법 미국에서 부동산을 판매한 후 매매 차익(capital gain)에 대해서는 양도 소득세를 내야 합니다. 현행 미국 세법에서 주택의 경우 최근 5년 중에서 2년 이상을 주거주지로 살았으면 부부당 최고 50만 달러, 독신은 25만 달러까지의 매매차익을 면세해줍니다. 여기서 중요한 점은 감세나 감면이 아닌 면세라는 점입니다. 즉 국세청에 보고조차 하지 않아도 되고 나중에 국세청의 실수로 문제가 되어도 관련 서류들만 잘 챙겨 놓으면 됩니다 (미국에선 15년동안의 관련 서류들 보관의무가 납세자에게 있습니다) 세금을 안내는 방식에는 탈세, 면세, 연기 세가지 방법이 있습니다. 탈세는 불법이지만 면세와 연기는 합법입니다. 상용 부동산의 경우 양도 소득세에 대해 세금을 연기하는 방법이 있습니다. 상용 부동산을 팔고 45일 내에 동종의 부동산을 계약하고 180일안에 계약을 마치면 매매 차익에 대해 양도 소득세를 무한정 유예시킬 수 있습니다. 미국 국세청(IRS) 1031항(section)에 담긴 내용이기 ??문에 1031교환(Sec. 1031 Nontaxable like-kind Exchange)이라고 불립니다. 건물, 상가, 쇼핑센터, 창고, 공장, 토지, 농장, 다세대 주택은 물론 개인 집이나 콘도인 경우에도 2년 이상 세를 주면 가능합니다. 상가와 아파트 건물, 공장과 호텔, 헌집과 새집등 투자용 건물이라면 모두 교환 대상입니다. 지역적 제약도 없으므로 뉴욕의 상가와 뉴저지의 콘도를 맞교환 할 수도 있습니다. 1대 1이 아닌 한 개의 빌딩과 여러 개의 건물로도 교환 가능합니다. 교환 관계는 반드시 쌍방이 아니라도 중개회사를 통한 다자간 거래도 가능합니다. 즉 a는 b가 소유한 상가를 b는 c가 소유한 공장을 c는 a가 소유한 다세대 주택을 택하는 다자간 교환도 가능합니다. 새로 교환하는 부동산의 가격이 파는 부동산보다 같거나 높아야 합니다. 이러한 부동산 교환방식은 영구적인 면세가 아닌 일시적인 납세 연기(tax deferred)이고 교환을 여러 번 한 후 최종적으로 매각할 때는 최초 가격 대비 매매 차익에 대해 세금을 내야 합니다. 이러한 기록은 국세청의 Form 8824라는 부동산 교환보고서에 작성되어 IRS에 제출됩니다. 하지만 예를 들어 계속적으로 부동산 교환을 통해 건물을 매입 매각을 반복 30년 후에는 물가 상승 룰과 현금 유동성 부분을 고려하면 결국 세금을 줄이는 한가지 방법이고 마지막으로 교환한 임대 주택을 주거용으로 전환시키고 나서 앞에서 언급한 5년 내 2년을 살고 매각할 경우 부부의 경우 50만불 까지 양도소득세를 면세 받을 수 있습니다. 이러한 부분들은 정권이 바뀌거나 현행 정권동안 세법이 바뀌더라도 과거로 소급 적용되지 않으니 안심해도 됩니다. 최근 한국의 부동산 정책을 보면 과거에 부동산 투자를 한 모든 사람들에 대해 양도 소득세가 소급되어 적용되는 걸 보며 적잖이 놀랐습니다. 미국에서 그러한 일이 일어 난다면 중산층의 반발이 굉장할 겁니다. 개인적인 생각으로 평등이란 기회의 평등이어야지 결과의 평등은 곤란합니다. 또 중요한 점은 그러한 정부에 대해 비판하고 등을 돌리려 하지 말고 부자의 마인드로 무장하고 그들과 편승해 함께 가려는 발상의 전환(Paradime)을 이루시기 바랍니다